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购买挑高户型最好悠着点

购买挑高户型最好悠着点

今报记者 魏巍

    “买一层用两层”、“一层价格,两倍面积”、“160%超高得房率”……在开发商的大力宣传下,“买挑高户型划算”的理念可谓深入人心,购房人图的是花一层的钱买了两层的面积。然而业内人士却提醒,只要算上几笔账就会发现,有很多挑高户型虽然看起来划算,实际上却隐藏着一些弊端。为此,记者请教专业人士总结了购买挑高户型的四大注意事项,提醒购房者要悠着点。
注意事项一:“超高得房率”也会打折
    购房人在挑选挑高户型时,要分析隔为两层后能够实际使用的套内面积的每平方米单价。挑高户型楼盘均为小高层或高层建筑,必须配备多部电梯,有的楼盘为提高居住舒适度,还设置了大面积的挑高中庭,公摊面积相应增加,导致得房率偏低,一般在70%~80%。
    由于挑高户型必须留有楼梯位置,不可能把中间隔层全部填满,购房人在计算隔为两层后能够实际使用的套内面积时,应该除去楼梯占用的面积,在得房率的基础上至少要打九折。
    在得房率较高的前提下,能够实际使用的套内面积的每平方米单价,挑高小户型相对于平层户型确实划算。然而,挑高小户型实际装潢时一般都将客厅挑空,上层空间利用率大打折扣,在计算隔为两层后能够实际使用的套内面积时,在得房率的基础上打九折只是理论上的算法,实际上要低得多,只有七折左右。
注意事项二:层高并非净高,当心承重梁
    在宣传中,开发商所称的层高并非室内净高,而是上层楼板中心到下层楼板中心的距离。通常情况下,上下两层楼板各厚0.15~0.2米,取中间值粗略计算不难得出,除去楼板的厚度,层高4.8米的挑高小户型室内净高只有4.6米左右,这样的高度隔成两层后是一种什么样的感觉呢?
    挑高小户型做中间隔层时,最通常的做法是把卧室、书房放在隔层上面,下面安排客厅、餐厅。装潢时除去上层地板、下层吊顶以及隔层厚度15~20厘米,剩余净高只有4.45米左右,如果客厅、餐厅隔成2.3米,卧室、书房隔成2.15米,上层空间则显得有点压抑。
    此外,挑高小户型顶部一般都有承重梁,高度达二三十厘米,甚至更高。这些承重梁使得原本就不宽敞的上层空间显得更为压抑。
    以某楼盘挑高户型的层高4.90米为例,其承重梁高度达到50厘米。去掉混凝土楼板厚度11厘米,混凝土楼板粉刷层厚度1.5厘米,地面装饰层厚度5厘米以及隔层钢梁厚度11厘米,隔层毛地板厚度2.5厘米,复合地板厚度1厘米,吊顶厚度1厘米,室内净高只有4.58米。如果隔层时将上下层净高安排为2.18米和2.4米,存在这个50厘米高的承重梁的情况下,上层梁下净高仅有1.68米。
    该楼盘一位业主表示,房间内的承重梁在图纸上是存在的,但开发商在售楼的过程中未作任何公示,在前期的宣传中也未作提醒,如果售楼时开发商言明此梁突出那么多,有些业主就不会考虑买这个楼盘了。
    需要提醒购房人的是,购房合同里附的都是房屋平面图,平面图是不会标出承重梁高度的。承重梁高度等数据体现在开发商手中的房屋结构图上,业主购房时应该要求开发商提供房屋结构图,避免交房时才发现承重梁过分突出。
注意事项三:制作隔层花费不菲
    据业内人士介绍,挑高小户型隔层的做法一般有两种:一种做法是在墙两边打洞穿槽钢,用工字钢或者槽钢搭起骨架,再用角铁把它们连接好,上面铺阻燃木基结构板(或毛板),下面铺设防火石膏板。这种隔层占用空间多,震动大,而且不隔音。
    另一种做法是采用混凝土现浇楼板,这种隔层较薄(10厘米左右),下层不需要吊顶,占用空间少,而且震动小、隔音效果好。目前多数挑高小户型制作隔层都采用工字钢或者槽钢,每平方米价格一般在300~400元,一套六七十平方米的挑高小户型制作安装隔层的费用上万元。
    隔层制作安装必须由具有钢结构或建筑物加固改造专项施工资质的施工单位承担,并且所用钢材质量应符合国家标准规定的要求,保证抗拉强度、伸长率、屈服冷弯实验和炭、硫、磷的极限含量。如果一味贪图便宜,由一些不具备资质的施工单位制作安装隔层,所用钢材质量又达不到国家标准,很可能为将来埋下安全隐患。为了保证隔层的质量,有的开发商提供制作安装隔层的后期服务,出面找专业公司设计,并推荐有资质的施工单位施工,不失为一种很好的选择。
    除去隔层制作安装费用,业主还需要为安装楼梯支付一笔费用。由装饰公司打制纯木楼梯价格一般在5000元上下,视木头的材质好坏价格有所区别。焊接楼梯价格也在5000元左右,分单梁和双梁,双梁的贵一些。而拼装楼梯只要装修前量下尺寸,然后设计,装修最后阶段现场拼装一下就行了。拼装楼梯一般均为13踏,随着龙骨、梯板、扶手这三种构成的变化配置,会有不同的价格。
注意事项四:采光通风是否良好
    挑高小户型多为南北条形或点式形态,朝向东西南北都有,朝西的户型夏天西晒非常厉害,而朝北的户型则终年见不到阳光。
    一般情况下上层会隔出两个房间,由于只能依靠单面落地窗采光,造成了不靠窗户的房间成了个严密的“盒子”,光线很差,通风也不好。卫生间一般也是暗卫。
    此外,挑高小户型还有一些难以解决的先天问题,有的没有厨房,只有一个开放式灶台,炒菜时油烟无法排出室外;有的没有阳台,如果不能在窗台上安装晒衣架的话,湿漉漉的衣服就只能晾在屋内了。
    对于商住两用的挑高小户型楼盘,由于部分户型用于商业,肯定会有很多非业主身份的人员进出,将严重干扰住户生活,带来噪声、安全等一系列问题。这些商住两用楼盘物管费较高,水电费价格也是按照商业标准缴纳。

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